生活与城市、居住者与居住应该怎样互动？迅疾生长的大城市如何改变我们的生活习惯？我们又在何种程度上塑造了城市的性格？基于这样的好奇心，贝壳研究院联合第一财经旗下DT财经，以房产交易与商业消费大数据为潜望镜，以地铁商圈作为锚点，尝试勾画出生长中的中国大城市性格侧影。
事实上，大城市商圈样本正越来越“个性鲜明”。此前，网传一张人口地铁分布图，通过居住人群画像对地铁商圈个性进行描摹，将西北旺商圈的居民定义为“青年码农”，将五道口的居民刻画为“高级码农”，2号线号线健翔桥之间则被称为“国企老一辈”。我们在这个方向上继续深挖，以数据为线索，还原各个商圈的“性格”与“气质”。
我们将第一财经旗下DT财经城市数据库的BLECTS指标体系数据与贝壳研究院Real Data数据产品中的楼盘数据、房产交易数据和购房行为数据打通，形成8类、17个最具代表性的评析维度（如图9-1），重点选择分布在不同区域的7个典型商圈（西北旺、望京、常营、回龙观、五棵松、德胜门、国贸），通过人群画像，试图形成更加形象生动的商圈图鉴（如图9-2）。
16号线上的西北旺站辐射圈内多个指标明显滞后，商业等级和商业规模排在7个商圈中最末，休闲娱乐规模、休闲娱乐活跃度也位列7个商圈中的后半段（如图9-3），反映了西北旺程序员朴素的日常生活。“上海互联网发展赶不上，是因为灯红酒绿了敲代码的决心”的说法不无道理。
不过，生活不便与无心消费背后，却是西北旺人较高的购房热情。西北旺站的房子和程序员一样，看似朴实无华却暗藏。楼龄15岁、没电梯的回迁房春夏秋冬四姐妹（春晖园、夏霖园、秋露园、冬晴园），对口中关村二小百旺校区（如图9-6），虽然位于西北五环外，但房价已经接近8万/㎡（如图9-5），在7个商圈中仅次于位于北二环的德胜门。
13号线上的回龙观站多年来是个神奇的存在。十年前，回龙观给人的感觉是“脏乱差的村里”。十年后，毗邻西二旗、西北旺的回龙观还是那个观吗？毫无疑问，已经逆袭。
Real Data数据显示，回龙观站购房人口最为年轻，25-31岁购房人群占比为39%，在7个商圈中排名最高。（如图9-4）华为、百度和联想的年轻员工是主力购房人群，毕业于顶尖学校的码农们正在回龙观。回龙观站居住规模在7个商圈中排名最高（包括126个小区14万套房），但租金与房价最低，500万以下的两居选择很多，某种程度来说回龙观站是明显的“洼地”，“程序员友好度”很高。
与年轻化相对应，DT财经城市数据库数据显示，回龙观站辐射圈尽管休闲娱乐类型少、规模小，但活跃度极高，呈现出一定的供不应求特征。
和安静、朴实的西北旺站相比，东北角的望京站热闹许多，这里不仅有西门子、爱立信等传统外企，有午后结伴星巴克的传媒人Fiona、Lisa、Maggi，也有不少藏在望京SOHO里的新兴互联网公司创业梦想。
在7个商圈中，望京的居住便利度和商务规模都仅次于国贸，交通友好度高达99.4分，机场与地铁给居住和商旅带来便利。这里既有随处可见的韩餐馆、也有传统的川菜火锅、还有小资的咖啡馆，既有传统学校、也有不少国际小学，是个多元化的商圈。
Real Data数据显示，望京商圈整体房价为6.9万/㎡，低于西北旺商圈，但是租金高达105元/㎡/月，明显高于西北旺，足见其租赁需求旺盛、流动人口吸附能力强。和多元化商圈对应的是，望京存在更多梯度的小区选择，从价格相对较低的上车盘（如花家地西里、世安花园、望京西园）到中产的品质盘（如国风上观、融科橄榄城、臻园）到“高产”的豪宅盘（如东湖湾、保利中央公园）都应有尽有。
作为CBD站点，国贸站在7个商圈中数据表现最佳（如图9-7）：DT财经数据表现上，其居住便利度、商业等级、商务规模、休闲娱乐规模和休闲娱乐活跃度均为最高，Real Data数据则显示国贸商圈有最高的单位租金和租售比。（如图9-9）
作为大型商务区，国贸站辐射圈内生活购物和上班通勤的功能区分布合理且相对均匀，可以说是最早实现职住平衡的区域，作为国贸CBD的核心区域，高端时尚是其一大特点，奢侈品店较多，消费水平高，“名媛”特征显著。
高端、时尚、注重品质等特征从部分小区就可见一斑：国贸站商圈内的小区平均物业费为4.09元/㎡/月，为7个商圈中最高水平，远超第二名西北旺站的2.4元/㎡/月，其中2015年建成的梵悦108是目前物业费最高的小区，为30元/㎡/月，远超7个商圈中排名第二的西山壹号院的7.8元/㎡/月。
西北旺、回龙观低调，国贸、望京时尚，但都是年轻而有活力的，和这些商圈相比，五棵松站则显得“老干部”、“禁欲系”很多。五棵松站的多个指标滞后：居住便利度差、商业规模小、休闲娱乐规模和休闲娱乐便利度均较低，4项指标都仅优于西北旺站，处在7个商圈的倒数第2名；交通友好度为45.4，仅优于回龙观站。片区内除了财政部、、银行、中直机关等国家事业单位，其他企业主要以教育培训和医药等传统行业为主。
五棵松站虽然产业和商业配套相对较弱，但是由于教育资源相对优越，房价达到中高水平，均价6-12万/㎡不等。链家成交客户年龄数据显示，该区域改善型购房客户占比高达60%，仅次于西北旺和健德门，“老干部”风格在楼龄上显示得更为明显，商圈内60%以上的小区都是1990年之前建成，主要是以各种当年的国企事业单位的公房社区为主。
国家计委宿舍、建设研究院、西区邮电局等具有特色的小区名，也侧面体现出五棵松站的“老干部画风”。
6号线上的常营站辐射圈是个商业氛围浓厚的商圈，其商业规模和商业等级指数分别高达97、98，在7个商圈中位列第1。（如图9-11）除此之外，休闲娱乐规模和活跃度均为7个商圈中的第二名，仅次于国贸站，是一个发展成熟的购物休闲居住区。常营商圈内商业发展成熟，娱乐项目丰富，且带有一点文艺气息，星巴克偏好度高，咖啡厅、甜品店、DIY手工坊较多，最知名的便是长楹天街。
和购物便利、情调小资对应的一定是高房价？常营站告诉你，“并不是”。Real Data数据显示，常营站的租金和房价分别为75元/㎡/月、50671元/㎡，在7个商圈中仅高于回龙观，整体是个居住性价比较高的商圈，吸引了大量的北漂青年。（如图9-13）链家成交客户年龄数据显示，常营的刚需（25-31岁）占比为35%，仅低于回龙观，可见该商圈较为年轻、有活力。（如图9-12）
新天地、苹果派等小区是“高性价比”常营的典型代表，不到400万就可以上车“非老非破非小”，满足了没有学区需求但有生活情调需求的年轻北漂购房愿望。
古有“孟母为儿教育三迁住处”，今有“中产为牛小放弃居住品质”，德胜门站就是这样一个家长们竞相追逐的神奇地方。德胜门站优越，具有传统地段优势，商业规模指数高达89.7，仅次于常营站；该商圈内居住规模是7个商圈中最小的，仅有37个小区9132套房，此外，该区域房价均值为12.5万/㎡，是7个商圈中最贵的。当然商业规模指数高并不是德胜门商圈最突出的特点，最突出的恐怕就是“名校”了：既有老牌牛小育翔小学，也有传统名校西师附小、五通小学，其教育得分为5分，是7个商圈的最高分。
与高企的房价、丰富的教育资源对应的却是较低的居住品质，Real Data数据显示，受到学区高溢价的影响，德胜门片区的租售比是7个商圈中最低，不到1.2%。商圈内小区平均楼龄为32年，和购买客户一样处在“中年”阶段，且绝大部分为老公房、几乎没有事实上的物业服务，可见德胜门商圈里焦虑的中产家长们，为了学区愿意向品质。放眼德胜门商圈的小区：冰窖口胡同、邱家胡同......从小区名字中，就能窥见“城中心、强资源、低品质”的特征。
以上是我们对7个典型商圈进行的画像研究，我们相信，基于数据分析的一些新尝试，可以帮助我们厘清作为城市微缩焦点的地铁商圈与其居住者的个融，从而理解人们在特定时空下与城市生长的互动，成为帮助我们洞察中国大城市的一个样本。梦见钱被盗