在今年的5月，广州众多投资型公寓的出现引起了市场投资者的关注。从五一小长假开始，各热点区域几乎都不约而同地推出公寓盘。据机构统计显示，至4月份，全市可售公寓套数达到18202套，同比去年10月底的15785套增加了2000多套。而5、6月份，广州预计仍有7个公寓项目继续推新，全部集中在番禺、南沙构成的南部，以及黄埔、萝岗以及天河萝岗接壤的东部两大板块，预计总货量为2019套。可以预计，广州将迎来新的公寓推货潮。而这些公寓项目基本都处于现时楼市的热门区域，对于投资者来说是不错的机会。
广州投资产品可选择多
在今年的5月，投资性的小公寓产品无疑是最值得关注的亮点。记者了解到，仅在在五一假期开盘或者亮相的小公寓项目至少有8个。这些公寓推出的产品面积最小的只有12平方米。由于面积小总价低再加上部分开发商提供“返租”，这些公寓盘在五一吸引了非常多的购房者前去认购。
“由于现场到访的客户太多，我们要分批进入板房。”位于黄埔东的全新项目万科黄埔仓在五一假期首日亮相。当日尽管并未正式开盘，只是进入诚意登记，但记者在现场看到，整个销售中心几乎都挤满了前来看房和登记的人群，甚至连现场的样板间也难以挤进。“我们今天只是进行诚意登记，并没有开售，但从目前的情况看，已经大大超出了预期。”黄埔仓现场的一位销售人员告诉记者。
除了黄埔仓外，位于越秀的方圆越秀时光也在5月初推出37－120平方米的公寓产品并17层江景样板房。该盘处于老城区，售价并不低，起步总价都达到98万。但当天在销售现场人气也颇足。
据广州克而瑞数据中心数据统计，截至4月份，全市可售公寓套数达到18202套，同比去年10月底的15785套增加了2000多套，按照一年去化速度看，去化周期从11个月增加到了13个月。
实际上，从各区的数据看，除了南沙、黄埔两区有明显的增加之外，大部分区域的库存量较半年前有所降低，但是去化周期却普遍增加。业内人士分析，各库存量的减少而去化周期延长主要是由于成交严重放缓导致。数据统计显示，今年前4个月里，有3个月全市公寓成交量均同比下跌。值得一提的是，在自贸区利好下的南沙今年1-4月都成为全市公寓供应和成交的绝对主力，尤其是在自贸区挂牌的4月份，南沙成交量已经占全市总成交量的43%，其它各区成交量萎缩显而易见。
中原地产广州项目部总经理黄韬认为，公寓销售陷入困境有几大原因影响，一是供应量较大，但是整体需求并未明显上涨。二是上半年股票市场比较红火，分流了一部分投资买家。而二套房首付以及信贷政策的放宽，实际上对整个地产市场的信心有一定提振作用，积极性占主导。但，限购政策的放开，就将对公寓带来比较大的影响。
公寓再迎推货潮
在经历了去年底的一波公寓推货大潮后，今年年中又将迎来广州的再次“公寓潮”。除了已经亮相的项目外，据中原地产研究部监测，5、6月份，广州预计仍有7个公寓项目继续推新，全部集中在番禺、南沙构成的南部，以及黄埔、萝岗以及天河萝岗接壤的东部两大板块，预计总货量为2019套，有5个首次入市项目，包括万科云城、万科黄埔仓、中交港湾国际、融达C+领寓、招商城市主场。因此，加上本身的在售货量，两大板块的对垒战即将又一次打响。
在去年合景天峻、大壮国际广场、萝岗万达广场、锐丰中心、萝岗奥园广场等多个新项目入市后，今年前4个月萝岗的公寓以消化原有的库存为主。数据统计，截至4月份，整个黄埔区的公寓可售货量有5373套，仅次于番禺的5550套，以近半年的去化速度看，去化周期达到20个月。
事实上，从去年下半年开始，公寓销售就非常不理想，在今年1月，不得不将原来的毛坯产品升级为带装修，以此调整营销策略，或许受到今年住宅政策持续放宽的影响，至今产品的销售未有起色。在今年3.30新政后，公寓楼盘就开始寄望于住宅市场的利好能带动公寓市场回暖。而据广州克而瑞研究中心数据显示，今年前4月，整个黄埔区公寓的成交量分别为311套、128套、181套和262套。虽然同比去年上涨，但是萝岗的公寓供应量基本在去年4月份以后才集中爆发。作为南部重要区域的番禺成交腰斩的情况似乎更加明显。数据显示，今年1-4月，番禺共网签331套、91套、253套和448套，同比去年的跌幅分别为63%、85%、62%和6.7%。
投资要考虑区域“容量”
值得注意的是，现时投资者的确迎来了不错的公寓投资时机，但在项目以及产品的选择上仍然要谨慎。记者发现，现时一方面公寓价格开始回归，一改往年疯狂暴涨的节奏，另一方面，在广州几大热门区域目前都有数量较多的大型综合性项目面市。这些楼盘除了拥有公寓产品外，往往还拥有大型的商业卖场、商铺甚至住宅等产品，形成一个密集的商业氛围。更为关键的是，开发这些项目的开发商都颇有市场吸引力。如保利大都汇、奥园城市天地等大型发展商开发的城市综合体项目现时都成为投资者们值得关注的投资机会。
面对着大量的公寓产品，对于投资者而言，对投资产品在进行选择时，除了考虑产品本身外，对于区域的市场容量也应该进行考量。目前广州的公寓产品基本都集中在萝岗、番禺、南沙三大区域。据房价点评网数据分析师李权基分析，南沙目前公寓的存量仅为1280套，综合近期区域的土地出让情况，预计商业市场火爆的现状或将维持一年左右。而番禺的库存量虽然比黄埔略大，但是整体去化速度也比较快，去化周期为15个月左右。相对而言，东部的萝岗区域，其公寓产品在量上更大，去化压力将更加大。
此外，据中原地产广州项目部总经理黄韬分析，南沙成交量火爆将维持半年左右，但不代表成交价将上涨，从以往个别项目上调价格的情况看，一旦价格上涨，必然影响成交。他还认为，东部板块以及番禺公寓产品的优势在于居住功能相对比较强，能受到一部分被限购或者过渡型买家的青睐，而南沙几乎均以投资为导向。
据了解，万科在天河萝岗交界的万科云城项目以及万科黄埔仓项目就合计有1000套左右公寓即将推出。两大项目以极小面积的米公寓为主打，包括12平方米、18平方米的公寓以及25平方米、34平方米等的复式公寓。由于户型面积小，预计总的入市门槛较低，加上位于中心六区板块，黄韬认为，这部分公寓也将撬动市场一部分中低实力买家的购买力。但是迫于区域整体的库存量，东部价格战还有可能继续打响。